投資者點計數:買地就是買現金流與退場選項 買地實質上是買兩項價值:現金流同退場選項。北都兩幅多層現代產業大樓用地招標遇冷,表面看似市況偏淡,但拆解條款後可發現,投資者的計數機制其實高度一致。當政府在同一個賣地項目中,既擔任最大「租戶」,又可能轉變為「二房東」,甚至與你同場出租,內部回報率〈IRR〉豈能不打折扣? 條款要求發展商把相當比例樓面以1元租金租予政府,租期十年,再由政府以優惠租金轉租予受收地影響的棕地作業者。此舉初心無可厚非:安置要快、升級要做。但對投資者而言,這將引發三個最現實的問題。 指定樓面比例:足以改寫整體租金曲線 第一,指定樓面份額若夠大,將會改寫租金曲線。指定部分並非小配角,而是足以影響整體定價的關鍵比例。當「政策租金」成為同場參考價,其他樓面即便試圖以市場租金支撐回報,也必將面對租戶質疑:「鄰座(或同座)較便宜,為什麼我要貴?」尤其元朗地塊附近本身已設有園區式供地與生態圈機制,制度的比較更為直觀。 再分租可能:政策性樓面變成不確定性來源 第二,再分租及許可使用的條款設計,會放大市場不確定性。如果政策性樓面容許再分租,對市場而言,就不僅是「政府協助安置」,而是「項目內新增一個不以市場租金為唯一依歸的出租方」。投資者最擔心的並非政府補貼本身,而是補貼方式轉化為可流轉訊號,令租金基準變得不可控。 退出受限+施工門檻:折現率自然上調 第三,退場路線收窄將導致融資態度趨於保守。禁止分層出售意味着項目只能整項轉讓;銀行一旦發現退出受限,加之施工與營運條款複雜,其貸款的貸款價值比〈LTV〉與利率條件勢必更趨保守。元朗地塊另有高敏感震動控制等要求,成本與工期的不確定性,亦會直接體現在折現率中。 破局路徑:角色分清、風險可計、分段試水 「冷」未必是市場不願做產業,而是規則設計鎖死了回報模型。要破局,則建議政府明晰角色定位:若要安置棕地,可採用外置化方法處理〈如政府或園區自建、回購或租回〉,避免成為同場競爭的房東;若指定部分仍須納入私人項目,政府可在建造期提供按揭增信,實現風險與政策控制的匹配;最後,用規模較小、已分散的地塊開展試點,建立可比案例,逐步校準條款。政府此前取消招標,並把兩地塊作分流處理,其實已用行動踏出第一步。 下一步,關鍵在於將「任務」寫進制度,而非將自身置於投資者的競賽場中。 https://www.edigest.hk/podcast-player/213200/%e9%a6%96%e7%bd%ae-%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e7%89%a9%e6%a5%ad-%e6%8a%95%e8%b3%87-%e6%94%b6%e7%a7%9f-%e5%84%b2%e8%93%84.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/203200/%e5%84%b2%e9%a6%96%e6%9c%9f-%e4%b8%8a%e8%bb%8a-%e4%be%9b%e6%a8%93-%e6%8a%95%e8%b3%87%e8%80%85-%e6%a8%93%e5%b8%82-%e7%97%9b%e8%8b%a6.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/193334/%e6%9d%91%e5%b1%8b-%e9%a6%96%e6%ac%a1%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e5%b1%85%e5%b1%8b-%e6%a8%93%e5%b8%82-%e8%b2%b7%e6%a8%93.mp3The post 政府要安置棕地:條款別把自己放進「房東競賽」 appeared first on 經濟一週.